Юлия Морозова | Кадастр

Кадастр

PRO

Автор: Юлия Морозова

  • ЗОУИТ на вашем участке: что это значит на самом деле?

    ЗОУИТ на вашем участке: что это значит на самом деле?

    ЗОУИТ простыми словами — что нужно знать владельцу земли
    Юлия Морозова · кадастровый инженер, Тюмень

    ЗОУИТ на вашем участке: что это значит на самом деле

    Простыми словами о зонах с особыми условиями использования территории.

    Меня зовут Юлия Морозова. Я действующий кадастровый инженер и судебный эксперт. За эти годы через мои руки прошли сотни участков — и вопрос «а что это за зона на моей земле» встречается почти у каждого второго клиента.

    Юлия Морозова, кадастровый инженер

    Эта статья — короткий и понятный разбор без сложных формулировок. Если после прочтения останутся вопросы по вашему конкретному участку — пишите в комментариях, разберём вместе.

    Что такое ЗОУИТ

    ЗОУИТ — зона с особыми условиями использования территории. Это не отдельный участок земли, а как бы «наложенная» территория с особым режимом: рядом расположен важный или опасный объект — газопровод, линия электропередачи, аэропорт, водоём, памятник культуры, — и государство вводит вокруг него ограничения на строительство и хозяйственную деятельность.

    Если часть вашего участка попала в такую зону — это не значит, что участок «испорчен». Это значит, что часть возможностей его использования ограничена, и об этом стоит знать заранее.

    Зачем вводят такие зоны

    Безопасность людей

    Защита жизни и здоровья рядом с опасными или вредными объектами.

    Работа инфраструктуры

    Бесперебойная и безопасная эксплуатация газопроводов, ЛЭП, дорог, аэродромов.

    Природа и вода

    Сохранение водоёмов, источников питьевой воды, природных территорий.

    Культурное наследие

    Охрана памятников истории, архитектуры и их окружения.

    Всего Земельный кодекс РФ выделяет 28 видов таких зон — от охранных зон трубопроводов до приаэродромных территорий.

    Кто устанавливает зону

    • Правительство РФ — определяет общий порядок и утверждает положения о конкретных видах зон (например, о санитарно-защитных зонах или охранных зонах трубопроводов).
    • Федеральные, региональные органы власти и местное самоуправление — принимают решение по объектам в своём ведении: дорогам, памятникам культуры, особо охраняемым территориям.
    • Владелец режимообразующего объекта — например, эксплуатирующая организация трубопровода или ЛЭП, которая обязана инициировать установление своей охранной зоны.

    Кто готовит описание границ зоны

    Здесь важный нюанс, который мало кто знает: подготовить границы зоны «на глаз» нельзя. Нужно точно определить координаты характерных точек, оформить текстовое и графическое описание по установленной форме — и это отдельный лицензируемый вид деятельности.

    С 2022 года описание местоположения границ населённых пунктов и ЗОУИТ вправе готовить только организация или индивидуальный предприниматель, у которых есть действующая лицензия на осуществление геодезической и картографической деятельности. Просто статуса кадастрового инженера для этой конкретной работы недостаточно — нужна именно лицензия. Сведения обо всех лицензиатах есть в открытом реестре лицензий Росреестра.

    Я готовлю такие описания сама

    У меня есть действующая лицензия Росреестра на осуществление геодезической и картографической деятельности — это как раз то право, которое нужно для подготовки описания границ ЗОУИТ.

    Лицензия № Л036-00116-72/00651134, действующая с 12.05.2023

    Особенности установления зоны

    • Зона считается официально установленной только тогда, когда сведения о её границах внесены в ЕГРН — до этого режим применяется не в полном объёме.
    • Собственников затронутых участков должны уведомить об установлении зоны.
    • Зону можно установить и в отношении объекта, который ещё только строится, — не обязательно уже готового.
    • Границы можно менять и уточнять — например, при выводе объекта из эксплуатации или изменении технологии производства.

    Чем это грозит вашему участку

    • Ограничение строительства. В большинстве зон капитальное строительство либо запрещено, либо разрешено с условиями по высоте и назначению объекта.
    • Вопросы к уже построенному. Если дом оказался в зоне уже после постройки, может понадобиться привести его в соответствие с режимом — вплоть до сноса по решению суда в отдельных случаях.
    • Ограничения по использованию земли. Например, запрет на распашку в водоохранной зоне или на смену вида разрешённого использования участка.
    • Дополнительные согласования. При получении разрешения на строительство иногда нужно согласование с эксплуатирующей организацией — газовой, сетевой компанией и т. п.
    • Право на возмещение убытков. Если ограничения причинили вам ущерб, закон прямо предусматривает право на его возмещение — в том числе за счёт того, в чьих интересах установлена зона.
    Важно: попадание в зону не лишает вас права собственности и не запрещает пользоваться участком в принципе — просто нужно знать правила игры на конкретной территории.

    Что делать, если участок попал в зону

    1. Закажите свежую выписку из ЕГРН по участку — там видны все зарегистрированные ограничения.

    2. Сверьтесь с публичной кадастровой картой Росреестра — она показывает границы зон визуально.

    3. Обратитесь к кадастровому инженеру за разбором конкретной ситуации, если планируете строительство или покупку.

    4. Если считаете, что границы зоны установлены некорректно — есть механизм обжалования и уточнения границ.

    Консультация по земельным вопросам

    Если ситуация с участком нетипичная — приграничная застройка, спорные границы, наследство или покупка земли с сюрпризами — разберём её на консультации и решим, что делать дальше.

    Позвонить: 8 (932) 478-59-77 Написать на почту

    Нормативные акты, упомянутые в статье

    1. Земельный кодекс РФ, глава 19, ст. 104–107 — КонсультантПлюс
    2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 10 — КонсультантПлюс
    3. Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ — которым в Земельный кодекс введена глава о ЗОУИТ
    4. Федеральный закон от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных», ст. 21 — о лицензировании геодезической и картографической деятельности
    5. Постановление Правительства РФ от 28.07.2020 № 1126 «О лицензировании геодезической и картографической деятельности» (в редакции, включающей границы ЗОУИТ в перечень лицензируемых работ с 2022 года) — КонсультантПлюс
    6. Приказ Росреестра от 26.07.2022 № П/0292 — форма описания границ и требования к точности определения координат (действует с 01.03.2023)
    Юлия Морозова · кадастровый инженер, г. Тюмень · cadastral-engineer.ru

  • Сельхозугодья внесут в ЕГРН

    Сельхозугодья внесут в ЕГРН

    Тема сегодняшней статьи посвящена сельскохозяйственным угодьям.

    Согласно статье 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими культурами), которые входят в состав земель сельскохозяйственного назначения.

    С 1 июля вступил в силу закон, согласно которому границы сельхозугодий внесут в ЕГРН до 2028 года. Изменение введено Федеральным законом от 15.12.2025 № 478-ФЗ и сопровождается постановлением Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943.

    Зачем это нужно?

    Покупатели земельных участков увидят на Публичной кадастровой карте (НСПД) границы этих земель, и смогут проверить конкретный земельный участок. Если он попадает на эти земли, то строить на нем нельзя.

    Ранее границы сельхозугодий хранились только в отраслевой системе ЕФИС ЗСН (Единой федеральной информационной системе о землях сельскохозяйственного назначения), о которой мало кто вообще слышал.

    Теперь данные о границах стали публичными и юридически значимыми, интегрированными в главный реестр недвижимости страны. Это повышает прозрачность оборота земель и снижает риск земельных споров.

    Кто устанавливает эти границы?

    Решение об установлении или изменении границ сельхозугодий принимает Минсельхоз России — путём издания приказа. Приказы формируются:

    • по каждому виду угодий отдельно (пашня, сенокос, пастбище, залежь, многолетние насаждения);
    • отдельно для каждого субъекта РФ.
    • К приказу прилагаются графическое описание местоположения границ и перечень координат характерных точек в формате XML. Форма графического описания утверждена приказом Росреестра от 19.09.2025 № П/0339/25.

    Что входит в границы сельхозугодий, а что нет?

    К сельхозугодьям относятся: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). В составе земель сельхозназначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

    В границы сельхозугодий не включаются:

    • земельные участки, не относящиеся к категории земель сельхозназначения, и (или) их части, учтённые в ЕГРН;
    • земли, типы и подтипы почв которых непригодны для использования в качестве сельхозугодий;
    • садовые земельные участки, а также участки общего назначения в границах территории ведения гражданами садоводства;
    • части земельных участков, занятых объектами недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на которые содержатся в ЕГРН.

    Сроки внесения сведений

    Минсельхоз России обязан установить границы всех сельхозугодий в стране до 1 января 2028 года.

    После принятия приказа действуют следующие сроки:

    • 5 рабочих дней — приказ направляется в Росреестр для внесения в ЕГРН и публикуется на официальном сайте Минсельхоза;
    • 10 календарных дней — сведения об описании местоположения границ вносятся в ЕФИС ЗСН.

    Как разрешаются пересечения сельхозугодий с другими объектами?

    Если границы сельхозугодий пересекают границы населённых пунктов, территориальных зон или лесничеств, то Росреестр корректирует сельхозугодья с учетом границ этих объектов.

    Если выявлено пересечение с участками другой категории земель, Росреестр также корректирует границы сельхозугодий в пользу других участков.

    Если же вы делаете межевание своего участка, и выясняется, что ваш забор попадает на сельхозугодья, то опять же сельхозугодья подвинутся в пользу вашего забора. Как видим они совсем не вредные 🙂 Но тут нужно учитывать один момент — площадь сельхозугодий не должна уменьшиться на 2 га и более. Если же участок у вас большой и вы хотите отобрать у сельхозугодий 2 га и более в свою пользу, то Росреестр направит в Минсельхоз письмо, и все будет зависеть от ответа. Если Минсельхоз будет не против (согласует ваши границы), то межевание проведут, а если нет — то нет.
    Также нужно обратить внимание на такой момент: при внесении границ вашего участка в ЕГРН Росреестр будет проверять только те границы сельхозугодий, которые были внесены в ЕГРН. А когда их еще внесут, неизвестно. Но известно, что обязаны до 2028 года.

    Кто будет готовить Описания границ сельхозугодий?

    Я думаю, как обычно кадастровые инженеры. В законе это прямо не прописано, но опыт с внесением границ населенных пунктов, ЗОУИТ и других границ у инженеров уже есть. Лицензия на подготовку документов в отношении сельхозугодий пока не требуется.

    Если нужно подготовить Описания границ сельхозугодий, я готова заняться этим вопросом. Новые законы — новые услуги 🙂

    Вся информация обо мне как о кадастровом инженере содержится тут.

    КадастрPRO · ИП Морозова Ю.А.

    Кадастровый инженер с опытом более 15 лет

    ⏱ Сотни завершённых дел
    💻 Лицензированное ПО
    🛡 Член СРО кадастровых инженеров
    📍 г. Тюмень, ул. Мельникайте, 44а/1, офис 414
  • Межевание участка в Тюмени, стоимость в 2026 году

    Межевание участка в Тюмени, стоимость в 2026 году

    Цена в 2026 году, сколько стоит и от чего зависит стоимость

    Если вам нужно межевание участка в Тюмени, вы наверняка уже заметили: цены на эту услугу могут отличаться в несколько раз.

    В объявлениях можно увидеть предложения от 5–7 тысяч рублей, но в реальности итоговая стоимость часто оказывается гораздо выше.

    Почему так происходит?

    Дело в том, что межевание — это не одна услуга, а комплекс работ, и цена зависит от конкретного участка, его расположения и наличия проблем.

    В этой статье разберём, сколько стоит межевание участка в Тюмени в 2026 году, от чего зависит стоимость, как не переплатить, и при этом не получить некачественную услугу.

    Средняя цена межевания участка в Тюмени в 2026 году

    На практике в Тюмени и Тюменском районе можно ориентироваться на следующие цены:

    • Простые участки (ИЖС, без споров и реестровых ошибок) — от 10 000 до 12 000 ₽
    • Средняя стоимость межевания в Тюмени — 12 000 – 18 000 ₽
    • Сложные случаи — от 20 000 ₽ и выше

    На цену влияет:

    • расположение участка (город или пригород)
    • наличие ошибок в ЕГРН у смежных участков
    • необходимость согласования границ (направление извещений соседям, запросы Выписок из ЕГРН с целью выяснить адреса смежников, публикация в газете)

    Важно: цена межевания участка в Тюмени всегда рассчитывается индивидуально — даже два соседних участка могут отличаться по стоимости.

    Из чего складывается стоимость межевания

    Межевание — это не просто выезд специалиста с оборудованием. Это несколько этапов работы, каждый из которых влияет на цену.

    1. Анализ документов и данных ЕГРН

    Проверяются:

    • документы на участок (запрашиваются материалы гос. фонда данных)
    • наличие координат у смежных земельных участков

    Помимо материалов гос. фонда данных запрашиваются первичные сведений ЕГРН (кадастровый план территории, необходимые Выписки)

    2. Выезд на участок

    Проводится осмотр и измерения земельного участка методом спутниковых геодезических измерений.

    На стоимость влияет:

    • удалённость участка, его площадь
    • доступность (дороги, застройка)
    • погодные условия
    • стоимость подключения к базовым станциям в данной местности

    3. Камеральная обработка и согласование границ

    После выезда выполняются:

    • расчёты площади земельного участка (площадь должна соответствовать вашим документам)
    • проверка соответствия конфигурации земельного участка документам-основаниям
    • проверка наложений со смежными участками, границы которых установлены
    • подготовка графической и текстовой частей межевого плана
    • запрос дополнительных сведений ЕГРН, например, запрос Выписок из ЕГРН с ФИО и адресами правообладателей смежных земельных участков (кадастровый инженер эти сведения не видит, а запрашивает в Росреестре в установленные сроки и за плату!)
    • формирование акта согласования границ земельного участка

    Подготовка межевого плана один из самых трудоёмких этапов, который не виден клиенту, но занимает значительное время. На этом этапе может выясниться, что требуется дополнительная работа, например, исправление реестровых ошибок в границах смежных земельных участков, публикация извещения в газету (чему предшествует отправка извещений смежникам почтой России!).

    На данном этапе кадастровый инженер вручает вам проект межевого плана вместе с актом согласования границ, в котором уже прописаны необходимые фамилии смежников, которые должны поставить свои подписи. Вы ставите свою подпись в акте, и как можете помогаете кадастровому инженеру в поиске ваших соседей. Если найти их не удается, нужно понимать, что кадастровый инженер караулить их вечерами возле дома не будет. Действовать он будет официальным путем — запрос платных сведений об адресе, рассылка извещений почтой, ждать их звонка после рассылки, и если никто не объявится к указанной в извещении дате, то публикация в газету (платно).

    Также следует отметить, что у соседей при ознакомлении с межевым планом часто появляются вопросы. И к работе кадастрового инженера добавляются: телефонные или очные переговоры с соседями, дача необходимых разъяснений, переговоры с кадастровыми инженерами, которых привлекли соседи, прежде чем поставить свою подпись. А бывают случаи, когда собственники смежных участков просто не хотят ставить свои подписи нигде, так как у них «с документами все в порядке», и они принципиально ничего подписывать не будут. Что тут можно сказать, дружите со своими соседями! 🙂

    4. Росреестр

    Готовый межевой план передается заказчику на диске для МФЦ. Если заказчик не хочет посещать МФЦ, межевой план направляется кадастровым инженером для постановки на кадастровый учёт или уточнения границ самостоятельно, что является дополнительной платной услугой, так сказать «под ключ».

    Когда межевание будет дешевле

    Стоимость минимальна, но не меньше 10000 руб., если:

    • документы в порядке
    • нет споров с соседями, и нет необходимости их разыскивать
    • участок находится в черте Тюмени
    • есть свободный доступ к границам
    • нет реестровых ошибок

    Как не переплатить за межевание участка в Тюмени

    Чтобы не столкнуться с неожиданными последствиями:

    • уточняйте, что входит в стоимость межевания
    • спрашивайте о возможных дополнительных работах (либо прочитайте внимательно эту статью, никакой кадастровый инженер не сможет без выезда на местность предсказать, какие у вас есть проблемы с участком)
    • не выбирайте кадастрового инженера по самой низкой цене, так как ошибки при межевании в будущем выйдут вам гораздо дороже качественного межевания (например, оплата услуг юриста в разы больше, чем услуги опытного кадастрового инженера)

    Слишком низкая цена часто означает, что либо часть работ будет оплачиваться отдельно, либо работа будет проведена «как попало», ведь никто не будет работать долго и качественно за копейки.

    Частые вопросы

    Сколько делается межевание в Тюмени?
    Обычно от 5 рабочих дней, окончательный срок зависит от сложности работ, сроках согласования границ и т.д.

    Можно ли сделать межевание без соседей?
    В некоторых случаях да (когда все соседи уже отмежеваны и межевание соответствует заборам), но чаще требуется согласование границ.

    Обязательно ли делать межевание?
    Да: при продаже, строительстве и других случаях. В 2026 году при любых манипуляциях с участком необходимо наличие межевания.

    Вывод

    Цена межевания участка в Тюмени в 2026 году зависит от конкретной ситуации.
    Это не фиксированная услуга, а комплекс работ, который может отличаться по объёму и сложности.

    Поэтому важно заранее оценить участок и возможные риски, чтобы избежать приостановок и дополнительных затрат.

    Ну и если нужен опытный кадастровый инженер в Тюмени, обращайтесь 🙂 Всегда рада помочь!

    📞 Звоните: +7 (932) 478-59-77
    📍 Приезжайте: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 44а/1, офис 414 (4 этаж)
    📧 Пишите: KI_Morozova_YA@mail.ru

  • Заказать технический план дома в Тюмени

    Заказать технический план дома в Тюмени

    Если вы хотите заказать технический план дома в Тюмени, важно понимать, зачем он нужен, на какие объекты оформляется и когда дом считается готовым для техплана. Ниже — простой обзор для собственников домов, садовых домов и капитальных построек (баня, гараж, беседка).

    Если вы построили дом или капитальную постройку на участке, рано или поздно возникает простой вопрос: как оформить всё официально, чтобы можно было спокойно жить, подключать коммуникации, продавать или передавать по наследству.

    Ключевой документ для регистрации — технический план (техплан).

    Ниже — понятный обзор: зачем делать техплан, на какие объекты он нужен (жилые дома, садовые дома, баня, гараж, другие капитальные хоз. постройки) и когда можно начинать оформление.

    Заказать технический план дома в Тюмени: что это такое

    Технический план — это документ, который готовит кадастровый инженер после выезда на объект и замеров.

    Он нужен, чтобы Росреестр мог поставить постройку на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН.

    Технический план дома в Тюмени: зачем нужен техплан

    Техплан делают, когда вы хотите:

    • оформить дом в собственность (получить выписку ЕГРН с данными о доме);
    • продать, подарить, оформить наследство;
    • оформить адрес и решать бытовые вопросы с недвижимостью проще;
    • чтобы дом или постройка были официально зарегистрированы и защищены юридически;
    • привести документы в порядок — без спешки перед сделкой или подключением коммуникаций.

    Проще говоря: построили — лучше сразу оформить, чтобы потом не терять время.

    На какие объекты нужен техплан

    1) Жилой дом

    Если дом построен и вы хотите зарегистрировать право собственности — техплан нужен всегда.

    2) Садовый дом

    Садовые дома тоже регистрируют.

    Важно: техплан должен быть подготовлен правильно, иначе можно получить приостановку или отказ.

    3) Капитальные хозпостройки: гараж, баня, любые иные капитальные хоз. постройки

    Здесь больше всего путаницы. Многие думают: “это же просто баня — зачем оформлять?”

    На практике всё зависит от главного: капитальная постройка или нет.

    Капитальная — это обычно та, которая:

    • стоит на фундаменте и прочно связана с землей;
    • её нельзя перенести без серьёзного ущерба;
    • рассчитана на долгий срок службы (как правило, “основательные” материалы и конструкция).

    Если у вас капитальная баня, гараж, капитальная беседка или другая “основательная” постройка — регистрацию чаще всего стоит сделать. Это помогает, когда:

    • продаёте участок или дом,
    • оформляете наследство,
    • решаете вопросы с разделом имущества,
    • хотите, чтобы всё было юридически чисто.

    Когда можно делать техплан?

    Кадастровый инженер не делает техплан “на будущий дом”. Объект должен быть построен так, чтобы его можно было корректно измерить и описать.

    Обычно дом считают готовым для подготовки техплана, когда есть:

    • фундамент, стены и перегородки;
    • крыша с кровлей;
    • перекрытия/потолок и пол;
    • окна и входная дверь;
    • если два этажа — лестница.

    Отделка внутри (обои/плитка/мебель) обычно не критична.

    Какие документы нужны, чтобы заказать техплан в Тюмени

    Набор зависит от ситуации, но чаще всего достаточно:

    • документов на земельный участок (выписка ЕГРН/правоустанавливающие);
    • паспорт собственника;
    • при наличии — документы/уведомления по строительству (если оформлялись);
    • дополнительные сведения по дому (если требуется — кадастровый инженер подскажет, что именно).

    Частые вопросы по теме «Технический план дома в Тюмени»

    Нужен ли техплан, если дом стоит давно?

    Да, если дом не зарегистрирован в ЕГРН. Срок постройки сам по себе не делает объект “оформленным”.

    Нужно ли регистрировать баню или гараж?

    Если постройка капитальная (фундамент, прочная связь с землёй) — да. Лёгкие/разборные конструкции не требуют регистрации.

    Сколько времени занимает подготовка техплана?

    Обычно всё зависит от загруженности кадастрового инженера и сложности объекта, но чаще всего техплан делают в течение нескольких рабочих дней после замеров. Если нужно срочно — уточняется заранее при обращении.

    Можно ли сделать техплан, если на участке нет межевания?

    Ответ однозначный: НЕТ.

    Сначала нужно делать межевание, а потом уже техплан.

    Нужен ли техплан, если меняю дом после регистрации (пристройка, реконструкция)?

    Да, если меняются характеристики объекта (площадь, этажность, конфигурация), требуется новый техплан для внесения изменений в ЕГРН.

    Заказать технический план дома в Тюмени

    Если вам нужен технический план дома в Тюмени (жилой дом, садовый дом) или техплан на капитальные постройки (баня, гараж, капитальная беседка), можно обратиться напрямую к кадастровому инженеру — это обычно быстрее и понятнее, без “цепочки посредников”.

    Техплан в Тюмени — быстро и без лишней беготни
    Дом • Садовый дом (СНТ) • Баня • Гараж • Капитальные постройки. Позвоните — за 1 минуту скажу, что нужно именно по вашему объекту.
    Позвонить сейчас: +7 (932) 478-59-77 Контакты и услуги →
    Кадастровый инженер: Морозова Ю. А.
  • Когда дом считается построенным? Критерии завершённости ИЖС

    Когда дом считается построенным? Критерии завершённости ИЖС

    Для каждого собственника, завершившего строительство индивидуального жилого или садового дома, наступает ключевой момент – постановка объекта на кадастровый учет и регистрация права собственности. Об этом и поговорим в данной статье.

    Когда уже можно обращаться к инженеру?

    Итак, вы построили дом и вам не терпится поставить его на учет, получить право собственности, и поскорее присвоить адрес, прописаться, провести газ и т.д. Когда это можно начинать делать?

    Национальное объединение кадастровых инженеров для ясности в данном вопросе определило критерии завершенности объекта индивидуального жилищного строительства. Ознакомиться с ними можно на сайте Нац. объединения в разделе Стандартизация (Стандарт Характеристики жилых зданий). В Приложении Б к данному стандарту вы сможете найти Критерии завершенности строительством объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома.

    У вас может возникнуть вопрос, на сколько обязательными являются эти критерии? Согласно п.2 статьи 29.2 ФЗ-221 «О кадастровой деятельности» (Закон о кадастре) кадастровый инженер обязан соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров.

    Согласно этому же закону о кадастре стандарты разрабатывает Нац. объединение кадастровых инженеров.

    Что же там написано?

    В критериях черным по белому указано, что кадастровый инженер при выезде на объект должен убедиться в полной готовности строительных конструкций здания. И чтобы не гонять инженера зазря на ваш участок, ниже будет разъяснено, в каком состоянии должен быть ваш дом, чтобы его можно было зарегистрировать в ЕГРН.

    Состояние дома

    Фундамент

    Дом должен стоять на фундаменте. Он может быть ленточный, столбчатый, свайный, плитный.

    Крыша

    К крыше требования, чтобы она была 🙂 А также она должна быть покрыта кровлей, не пропускающей
    проникновения атмосферных осадков

    Стены

    Обязательное наличие внешних стен, а также внутренних перегородок.

    Пол

    Наличие настила пола.

    Потолок

    Наличие потолка, междуэтажного перекрытия.

    Окна

    Наличие в жилых комнатах обязательно. Заполнение оконного проема материалом, обеспечивающим инсоляцию.

    Двери

    Наличие входной двери. Межкомнатные двери могут отсутствовать или заменяться арками, раздвижными
    конструкциями, рулонными шторами и прочее.

    Лестница

    При наличии двух и более этажей в здании должна быть лестница.

    Наличие жилых комнат

    Жилое здание должно состоять как минимум из одной комнаты и может содержать помещения (зоны) вспомогательного использования.

    Слушайте подкаст, пока едите в машине или заняты на кухне 🙂

    Обложка подкаста
    🎧 Подкаст от Эксперта
    Разберём вопрос: Когда дом готов к регистрации?

    Итог

    Итак, мы рассмотрели основные моменты в вопросе завершенности жилого дома. Как вы могли заменить, в правилах нет не единого слова про отделку помещений, проведение электричества или других коммуникаций. Газ вообще можно провести только после регистрации дома и присвоения ему адреса.

    Также не забываем, что на участке БЕЗ МЕЖЕВАНИЯ нельзя регистрировать постройки. Поэтому, если у вас нет межевания, то сначала делаем его, а уже потом заказываем техпланы на постройки.

    Желаю всем построить свой ДОМ МЕЧТЫ и успешно его зарегистрировать. Всем удачи!

    МЕЖЕВАНИЕ. ТЕХПЛАНЫ. АМНИСТИЯ.

    КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР В ТЮМЕНИ.

    Все виды кадастровых работ. Оформим любой объект от гаража до торгового центра. Технические планы любой сложности. Исправление реестровых ошибок.

    Получить Расчёт за 15 Минут

    📞 +7 (932) 478-59-77
    📍 г. Тюмень, ул. Мельникайте, 44а/1

    Сайт Telegram WhatsApp

  • «Постановка жилого дома на кадастровый учет» — практическая тренировка

    «Постановка жилого дома на кадастровый учет» — практическая тренировка

    Тест для кадастровых инженеров

    «Постановка жилого дома на кадастровый учет» — практическая тренировка

  • Хоз. постройки нужно регистрировать!

    Хоз. постройки нужно регистрировать!

    В данной статье рассмотрим, почему необходимо зарегистрировать права на хозяйственные постройки на вашем участке и как это сделать.

    Зачем?

    С 1 сентября 2025 года запрещается отчуждать садовый или огородный участок отдельно от расположенных на нем построек. То есть, если вы хотите продать свой земельный участок, то все капитальные постройки на нем должны быть зарегистрированы надлежащим образом в Росреестре.

    Что считается хозяйственной постройкой?

    К хозяйственным (вспомогательным) постройкам относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты, душевые и другие подобные сооружения на вашем участке, которые не являются жилыми или садовыми домами. Они выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию по отношению к основному зданию.

    Какие постройки нужно регистрировать?

    Регистрировать право собственности необходимо на те постройки, которые обладают основными признаками недвижимого имущества.

    Ключевые признаки недвижимости:

    • Прочная связь с землей: Наличие фундамента и невозможность перемещения объекта без значительного ущерба его назначению. Это часто выражается в наличии заглубленного фундамента, а также несущих и ограждающих конструкций.
    • Материалы: Использование цельных материалов, таких как кирпич или блоки, в отличие от разборных конструкций, которые можно свободно перемещать.

    Если ваша постройка соответствует этим критериям, права на нее нужно зарегистрировать. Чаще всего регистрации подлежат капитальные гаражи, бани и различные пристройки для животных.

    Что не нужно регистрировать

    Объекты, которые не подходят под эти критерии, не ставятся на кадастровый учет, и права на них не регистрируются. К таким объектам относятся разборные теплицы, беседки, навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения.

    Как зарегистрировать капитальную хозяйственную постройку?

    Для регистрации прав на капитальную постройку сначала необходимо поставить ее на кадастровый учет. Для участков, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или садоводства, действует упрощенная процедура.

    Этапы регистрации:

    1. Обращение к кадастровому инженеру. Специалист определит характеристики постройки (координаты, площадь) и подготовит технический план на основе декларации об объекте недвижимости, которую вы заполните.
    2. Подача документов в Росреестр. Необходимо передать в ведомство заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав, а также технический план от инженера. Это может сделать сам собственник или кадастровый инженер, если такое полномочие прописано в договоре подряда.

    Разрешения или согласования для таких построек на указанных видах участков не требуются.

    Важные моменты при строительстве

    • Назначение участка: Учитывайте вид разрешенного использования земли. Например, на участке для огородничества возводить объекты капитального строительства запрещено — можно размещать только некапитальные постройки для хранения инвентаря. На садовом участке строить капитальные вспомогательные сооружения можно.
    • Соблюдение норм: При строительстве необходимо соблюдать градостроительные регламенты, в том числе установленные отступы от границ земельных участков.
    Заказать технический план
  • Схема / участок / уточнение

    Схема / участок / уточнение

    В данной статье речь пойдет о возможности исправления реестровой ошибки в границах земельного участка, который был поставлен на кадастровый учет по утвержденной Схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

    Статья основана на позиции Росреестра (письмо №18-2705-ТГ/25 от 25.03.2025г.).

    Согласно данному письму ранее представленные письма Росреестра от 20.02.2025 № 18-1553-ТГ/25, от 05.03.2024 № 18-1950-ТГ/24 больше не применяем к сведению. Забыли 🙂

    Как уточнить земельный участок, образованный по Схеме?

    Итак, допустим есть участок с установленными границами в ЕГРН, но границы его не соответствуют фактическим границам. И собственнику участка нужно привести границы в соответствие с забором. Тут мы естественно не рассматриваем случаи, когда собственник самовольно занял чужую территорию и хочет «исправить» свои границы. Здесь речь пойдет о системных ошибках в сведениях ЕГРН, например когда границы смещены.

    Если участок уже прошёл кадастровый учёт и регистрацию прав, изменить утверждённую схему уже нельзя.

    Росреестр

    Но способы привести границы в соответствие с заборами все-таки есть.

    Способ 1. ККР

    Первым способом поправить границы будут комплексные кадастровые работы. Здесь уточнение возможно через согласование на заседании согласительной комиссии.

    Обязательно участие органа власти или местного самоуправления, который утвердил исходную схему.

    Если ККР в нужном квартале не планируется, то может помочь способ 2.

    Способ 2. Статья 61

    В рамках статьи 61 Закона № 218-ФЗ Росреестр может самостоятельно выявить ошибку в границах участка. В этом случае Росреестр направляет официальный запрос в орган власти, утвердивший схему, с просьбой согласовать внесение изменений. Если согласие не получено — границы в реестре не меняются.

    Даже если есть основания для уточнения, изменение площади участка не должно превышать допустимые пределы (10% от исходной площади).

    Cadastral Services

    Комплексные кадастровые услуги для вашей недвижимости

    Мы предлагаем полный спектр профессиональных кадастровых работ, обеспечивая юридическую чистоту и точность данных по вашим объектам недвижимости. Наши услуги гарантируют соблюдение всех нормативных требований.

    • ✓ Подготовка межевого плана
    • ✓ Разработка технического плана
    • ✓ Оформление акта обследования
    • ✓ Вынос границ земельных участков
    Запросить консультацию

    Итак, что можно подытожить.

    Если у вас есть в собственности участок, границы которого были установлены на основании утвержденной Схемы КПТ, и в данных границах содержится ошибка, обращение к кадастровому инженеру не поможет! Он не сможет исправить реестровую ошибку, подготовив вам межевой план.

    Но вы можете написать письмо в Росреестр (обращение на официальном сайте) с просьбой исправить реестровую ошибку в границах вашего земельного участка. Росреестр рассмотрит ваше обращение, но может и отказать.

    В таком случае либо ждем ККР, либо обращаемся в суд.

    Повышайте свой IQ Недвижимости, подписываясь на канал в телеграме, где мы выкладываем ссылки на новые статьи.

  • ВРИ при разделе земельного участка

    ВРИ при разделе земельного участка

    В этой статье речь пойдет не о том, что нужно врать при разделе земельного участка 🙂

    ВРИ — вид разрешенного использования земельного участка.

    Рассмотрим вопрос разрешенного использования земельных участков, образуемых при разделе, объединении, выделе.

    ВРИ при разделе

    Обратимся к Земельному кодексу

    Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ

    Образуемый земельный участок должен наследовать ВРИ от исходного участка.

    Если в ЕГРН у исходного участка ВРИ — «для ИЖС», то и у образуемого участка должен быть «для ИЖС».

    А если в ПЗЗ нет такого ВРИ?

    ПЗЗ — Правила землепользования и застройки населенного пункта

    Бывает, что в градостроительном регламенте (раздел в ПЗЗ) не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как у исходного участка. Даже в этом случае менять ВРИ при разделе участка нельзя — он всё равно должен совпадать с исходным.

    Информация для кадастровых инженеров

    Если вы укажете другой ВРИ в межевом плане — это основание для приостановки кадастрового учета и регистрации прав. Основание — п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Но изменить вид разрешенного использования образованных участков можно после раздела (объединения), выбрав в Правилах землепользования и застройки поселения допустимый ВРИ в соответствии с установленными градостроительными регламентами для соответствующей территориальной зоны, в которой расположен участок. Заявление можно подать через МФЦ.

    Если нужна помощь — обращайтесь. Проконсультирую, сверю данные с ЕГРН и помогу составить корректный межевой план.

  • Новый полезный сервис Росреестра

    Новый полезный сервис Росреестра

    В этой статье речь пойдет про полезнейший сервис на портале НСПД под названием Визуализация пространственных данных. Ссылка

    !!! Не забудьте авторизоваться через Госуслуги, иначе ничего работать не будет.

    Кому может пригодиться этот сервис?

    В первую очередь хочется отметить специалистов в области кадастрового учета — кадастровых инженеров.

    Но и гипотетически этот инструмент может быть полезным заказчикам кадастровых работ, по совместительству собственникам земельных участков, зданий, сооружений. наверное, чтобы проверить, что же на диске им выдал кадастровый инженер.

    В любом случае, чтобы воспользоваться сервисом у вас в наличии должен быть межевой или технический план (или описание границ зоны, если вы знаете что это такое).

    Что умеет делать Визуализатор XML?

    Визуализация пространственных данных (назовем его Визуализатор XML) может отобразить координаты участка или здания из межевого или технического плана, наложив их на общую Публичную кадастровую карту.

    Это может быть полезно для проверки пересечений с другими участками.

    Например, вы являетесь кадастровым инженером, подготовили межевой план и хотите удостовериться, не пересекает ли ваш участок другие участки, сведения о которых на сегодняшний день содержатся в ЕГРН.

    Нажимаете «Загрузить документ» (нужно подгрузить XML файл) и подключаете нужные слои (участки, здания, сооружения и т.д., слоев очень много). И ваши координаты отображаются прямо на Публичной кадастровой карте Росреестра, да еще и вместе с огромным количеством слоев, которые можно включать и отключать при необходимости. Можно также подключить разную карт. основу. Сервис также автоматически проверяет загруженные файлы на соответствие установленным XML-схемам.

    Сервис абсолютно бесплатный!

    Если вы заказчик кадастровых работ

    Если вы являетесь заказчиком кадастровых работ и уже получили на руки диск для сдачи в МФЦ, а также у вас есть компьютер, то вы можете проверить информацию на диске с помощью этого сервиса.

    Для этого скачайте zip-архив с диска себе на компьютер, а затем извлеките XML файл из архива. И данный файл загрузите в Визуализатор XML по ссылке в начале статьи. Выше я прикрепила скриншот загруженного техплана на здание гаража. Можно увидеть адрес, площадь объекта, а также справа на карте увидеть местоположение вашей недвижимости. Подключите слои Земельные участки, Здания и любые другие, которые вам интересно увидеть. Также можете включить ортофото снимки (карт.основу). Смотрите картинку.

    Изучайте сервисы Росреестра для повышения IQ недвижимости

    Следите за новостями на сайте!
  • Идем оформлять машино-место

    Идем оформлять машино-место

    Эта статья больше посвящается кадастровым инженерам, но и для собственников может быть полезна.

    Недавно появились новые разъяснения от Росреестра по этому вопросу. Хочу поделиться самой актуальной информацией, которая поможет правильно составить технический план и избежать проблем с регистрацией.

    Уведомление сособственников и согласование

    Согласно части 3.3 статьи 6 Федерального закона № 315-ФЗ, перед выделом машино-места кадастровый инженер обязан:

    • опубликовать извещение о предстоящем выделе доли в натуре;
    • согласовать местоположение будущего машино-места с другими участниками общей долевой собственности.

    Важно: сведения об опубликованном извещении (где и когда оно размещено) теперь обязательно включаются в технический план в разделе «Заключение кадастрового инженера». То есть в техплане указываются источник публикации извещения и дата его размещения.

    Что указать в разделе «Заключение кадастрового инженера»

    Помимо данных об извещении, в разделе «Заключение кадастрового инженера» нужно отразить результат согласования:

    • Нет возражений: если другие собственники не направили возражений в установленный срок, следует указать, что возражений не поступало.
    • Снятие возражений: если поначалу были возражения, их можно «снять» решением общего собрания сособственников. В этом случае указывают, что возражения были, но урегулированы (с указанием даты собрания и его решения).

    Если проводилось общее собрание — его протокол (решение) обязательно прикладывается к техническому плану. Также вместе с техпланом нужно приложить согласие того собственника, который выступает инициатором выдела машино-места.

    Одно извещение на всех участников

    Многих интересует: нужно ли отдельное извещение для каждого сособственника? Закон этого не требует. Можно согласовать формат уведомления со всеми заказчиками (например, один общий текст на доске объявлений). Главное — чтобы каждый собственник действительно узнал о плане выдела и мог, при необходимости, предъявить свои возражения.

    Особенности при двух последних участниках

    Если в общей собственности осталось двое участников, при выделе долей образуются два машино-места. В этом случае:

    • Технический план должен содержать сведения о двух машино-местах – по одному на каждую долю.
    • Подача заявления: заявление на кадастровый учёт и регистрацию подаёт один из собственников. Госпошлину платит тот, кто подаёт.
    • Регистрация второго места: второе машино-место Росреестр зарегистрирует автоматически по данным технического плана (без повторной уплаты пошлины), основываясь на сведениях ЕГРН и техплана.

    Если вы планируете выделить машино-место из общей доли и не знаете, с чего начать, пишите мне. Помогу разобраться в процедуре, оформить все документы и избежать ошибок. Особенно важно правильно организовать уведомления сособственников – это часто причина приостановок учёта в Росреестре. Своевременное и грамотное оформление техплана позволит без проблем поставить ваше машино-место на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.

  • Ребенок в мире недвижимости

    Ребенок в мире недвижимости

    Рассмотрим в данной статье, как происходят сделки с недвижимостью, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетним лицам.

    2 категории несовершеннолетних

    Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет, подразделяются на две категории:

    – лица в возрасте от 14 до 18 лет;

    – лица, не достигшие 14 лет.

    Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью при наличии письменного согласия матери/отца или опекуна. Сделка, совершенная без такого согласия, является недействительной.

    Дети в возрасте до 14 лет не могут участвовать в сделках. Их интересы представляют родители или опекуны.

    Как в первом, так и во втором случае, родители/опекуны перед сделкой должны получить разрешение от органа опеки на совершение сделки.

    Разрешение опеки на сделку

    Опека даст согласие на отчуждение имущества ребенка при условии, что взамен ребенок приобретает другое имущество.

    Нельзя просто продать недвижимость ребенка, не приобретая взамен равноценного имущества.

    С ребенком к нотариусу

    Все сделки с детьми должны быть нотариально удостоверены.

    Несоблюдение нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего влечет ее ничтожность, то есть недействительность.

    Регистрация сделки с участием ребенка

    Когда вы удостоверите сделку о нотариуса, вы можете попросить его направить документы в Росреестр. Соответствующие полномочия у нотариуса есть.

    Либо обратиться в Росреестр с нотариальными документами может любая из сторон сделки.

    Это были основные моменты , касающиеся несовершеннолетних в теме недвижимости. Следите за статьями, чтобы поднимать свой IQ недвижимости.